Быстровозводимые здания

Типы административных зданий

В зависимости от используемой технологии строительства, материалов и конструктивных особенностей, все административные здания подразделяют на виды:

• Капитальные сооружения. Выполняют по традиционной технологии строительства с использованием кирпича, бетона, газосиликатных блоков и других подобных материалов.
• Быстровозводимые здания. Современный тип зданий, которые представляют собой металлический каркас с обшивкой из ограждающих конструктивных элементов.

Обе технологии строительства соответствуют всем законодательным нормам и требованиям, предъявляемым к административным сооружениям.

Подготовительный период строительства

Ещё до начала работ на строительной площадке, застройщик в обязательном порядке выполняет ряд организационных мероприятий. В случае необходимости, к процессу привлекаются фирмы-проектировщики или строительные компании. Если речь идет о масштабном объекте, создается специальная дирекция строящегося предприятия.

По сути, весь комплекс мероприятий по подготовке к строительству можно разделить на три составляющие:

1. Организационные подготовительные мероприятия (ОПМ);
2. Внеплощадочные работы;
3. Внутриплощадочные подготовительные работы.

Организационные подготовительные мероприятия

Графический план строительной площадки

В процессе организационных подготовительных мероприятий застройщик должен:

• обеспечить наличие проектно-сметной документации (ПСД) и утвержденного технического (технорабочего) проекта;
• определиться с выбором земельного участка для организации строительства, который будет соответствовать требованиям Земельного кодекса с учётом развития соответствующих коммуникаций и сетей, железных и автомобильных дорог, энергосистем, а также схемы развития и размещения предприятий отрасли региона;
• определиться с выбором компаний, которые будут осуществлять поставку строительных материалов и необходимых конструкций, предусмотренных в проекте;
• определиться с выбором поставщиков оборудования для строящегося предприятия;
• уточнить информацию о наличии местных строительных материалов (песок, гравий, щебень и др.)
• решить вопрос о порядке их использования;
• выбрать строительную организацию и заключить с ней договор-подряд;
• получить в банке финансирование для ведения строительства.

Внеплощадочные работы

Внеплощадочные подготовительные работы делятся на несколько видов:

• создание дорог и подъездных путей к стройплощадке;
• создание линий связи, водопровода и канализационных сооружений, а также линий электропередачи;
• определение точек и подключения к источникам получения воды и газа, пара и так далее;
• разработка карьера по добыче песка, гравия, камня.

Внутриплощадочные работы

К внутриплощадочным подготовительным работам относятся:

• осуществление геодезической съёмки для строительства, то есть установка высотных реперов, прокладка главных осей зданий или вынос красных линий;
• уборка территории стройплощадки, демонтаж не используемых в процессе строительства построек, пересадка деревьев, срезка и складирование растительного слоя грунта;
• планировочные работы на территории строительной площадки;
• устройство складских комплексов для строительных материалов и конструкций;
• реализация средств пожаротушения, связи и сигнализации и т.д.

На заметку! Время проведения внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ называется периодом технической (или инженерной) подготовки.

Производство строительных работ

Общий процесс по строительству зданий и сооружений называется производством строительных работ (ПСР). В практике строительства применяются три метода производства работ:

1. Последовательный;
2. Параллельный;
3. Поточный.

Техническое обеспечение строительной площадки

Последовательный метод – на каждом последующем участке строительства работы начинаются только после их завершения на предыдущем. Главный минус такого подхода в невозможности эффективно и рационально распределять кадры, так как часть трудовых ресурсов или строителей находится в ожидании завершения предыдущего участка.

Параллельный метод – рабочие процессы осуществляются одновременно на нескольких объектах (так называемых «захватках»). Продолжительности строительства сокращается за счет привлечения большого количества рабочих с одновременным рассредоточением строительных материалов и ресурсов по всем начатым стройкам.

Поточный метод характеризируется тем, что работы на последующем объекте начинаются сразу после окончания на предыдущем объекте, то есть, выполняются без перерыва, а иногда осуществляются параллельно.

На заметку! Наиболее прогрессивным методом производства строительных работ в профессиональной среде считается поточный метод.

Поточный метод производства строительных работ

Сущность поточного метода состоит в том, что каждая бригада рабочих, выполнив работу на одном участке (захватке), переходит на второй, третий и последующие. Это могут быть целые этажи зданий, части этажей или целые здания и т.д.

Смысл поточного метода заключается в организации последовательного, непрерывного и ритмичного производства строительных работ, что позволяет эффективно и рационально использовать материальные и трудовые ресурсы. Благодаря такой организации процесса в равные промежутки времени можно использовать определенные объемы строительной продукции, повышая рентабельность строительства.

На заметку! На «потоке» отдельные виды работ осуществляются параллельно, то есть максимально совмещаются. Благодаря этому сроки строительства сокращаются в среднем до 20%, а производительность труда повышается на 8 -10%.

Положительные стороны поточного метода

Плюсов у поточного метода достаточно много. Главным образом, это:

1. Равномерная, последовательная и бесперебойная работа бригады;
2. Эффективное использование квалификации рабочих;
3. Возможность полной и равномерной нагрузки бригады, звеньев и отдельных рабочих в звене.

Важно понимать, что равномерное движение рабочих с одной захватки на другую возможно только в том случае, если количество рабочих в бригадах и звеньях остается постоянным, а захватки по трудоемкости выполняемых работ примерно равны.

При организации строительства поточным методом возведение здания обычно разделяется на следующие циклы:

1. Подготовительный (нулевой);
2. Возведение надземной части;
3. Производство отделочных работ.

Второй цикл организации строительства – возведение наземной части

Необходимо отметить, что в строительной практике для грамотного планирования и управления строительными потоками строительные процессы постоянно моделируют, применяя при этом графическое их изображение. Разрабатываются линейные и сетевые графики, которые наглядно отражают технологию строительного производства и показывают четкую взаимосвязь между работами при строгой технологической последовательности их выполнения.

На заметку! При поточном методе общий технологический процесс строительства расчленяется на части (например, устройство фундамента, стен, перекрытий, покрытий и так далее), которые выполняют отдельные бригады.

Основные требования к возведению административных зданий

Проектирование и возведение зданий и сооружений административного предназначения наши инженеры выполняют с учетом многочисленных законодательных требований, основные:

• Высокий уровень пожарной безопасности людей, которые находятся внутри здания.
• Все типовые проекты офисных зданий должны учитывать максимально эффективное использование естественного освещения.
• Материалы для отделки фасада должны характеризоваться высокой устойчивостью к негативным факторам внешней среды и привлекательным внешним видом.
• Для многоэтажных зданий в обязательном порядке предусматривают наличие пассажирских и грузовых лифтов, эскалаторов, пандусов для людей с ограниченными возможностями.
• Внутренняя планировка сооружений должна учитывать наличие помещений самого различного размера, что позволит выделить отдельные кабинеты для руководителей, большие холлы для собраний, зоны отдыха, офисные помещения под конкретные отделы и службы.
• Административные здания и сооружения должны быть укомплектованы всеми необходимыми системами для обеспечения комфортных рабочих условий внутри помещений: кондиционирование, отопление, освещение, стабильный скоростной интернет, водоснабжение и водоотведение.

Оперативное руководство организации строительства

Работа прораба на площадке

Как и любой ресурсоемкий процесс, организация капитального строительства нуждается в управлении. Основным руководителем назначается производитель строительных работ или прораб, главной обязанностью которого является оперативное управление на порученных ему объектах.

Прораб несёт ответственность за качество выполняемых работ в полном соответствии с проектом, за правильное использование стройматериалов, за охрану труда и соблюдение правил техники безопасности, пожарной безопасности. Он же отвечает за несчастные случаи на объекте – вплоть до уголовной ответственности.

На заметку! При подрядном способе ведения работ прораб подчиняется главному инженеру стройуправления, а при хозяйственном – главному инженеру отдела капитального строительства (ОКС).

В штатное расписание участка также входят мастер (один или несколько), табельщик, который ведёт учет выходов рабочих на работу, техник-нормировщик, который выписывает наряды на работы, кладовщик, и, наконец, сторожевая охрана.

Мастер осуществляет руководство бригадами рабочих и помогает прорабу, поэтому несет ответственность за здоровье и благополучие подчиненных наравне с производителем работ. В каждой из бригад есть еще свой личный начальник – бригадир.

Он обеспечивает рабочих инвентарем и инструментами, заявляет мастеру о потребности в стройматериалах, сдает мастеру выполненную по наряду работу и следит за трудовой дисциплиной. Состав бригады колеблется от 10 до 25 человек, в зависимости от объёмов выполняемых работ и делится на звенья по 3-4 человека, которые распределяются по разным участкам.
Строительство жилого дома

Что такое организация строительства?

Человечеством накоплен огромный опыт в области возведения зданий, который показывает, что только правильная технология и организация строительства позволяют успешно реализовывать любые, даже самые смелые, проекты.

Строительство, как и любой серьезный процесс, основано на применении пакета исполнительной документации, требования которой особо строги и регламентируются соответствующими нормами и правилами, в частности, СНиП 12-01-2004 “Организация строительства”.

На заметку! Организация строительства – это целый комплекс мероприятий и мер как организационного, так и технического характера, благодаря которым можно контролировать сроки и качество строительства, учитывая экономические, технологические и иные интересы участников строительства.

Еще на этапе планирования разрабатывается проект организации строительства, – так называемый ПОС, – который определяет общий порядок работ, их очередность, плановые сроки сдачи объекта в эксплуатацию, объемы и потребность в материально-технических и трудовых ресурсах. Данный документ нужен не только для того, чтобы здраво оценить свои возможности. Его наличие – прямое требование законодательства.

В соответствии с Федеральным Законом № 190-ФЗ от 29.12.2004 года «Градостроительный кодекс Российской Федерации», недопустимо осуществление работ в сфере капитального строительства без подготовки пакета проектно-сметной документации, главной частью которой и является проект организации строительства или ПОС.
Основной документ при организации строительства

Что включает в себя проект организации строительства (ПОС)?

Содержание ПОС определено Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». По мнению законодателей, в бумажном виде организация капитального строительства должна иметь текстовую и графическую часть, а также включать в себя информацию о назначении и содержании проекта производственных работ (ППР). В практической части организация строительства состоит из трех этапов:

1. Подготовительный;
2. Основной (непосредственного строительства объекта (или объектов);
3. Ввод в эксплуатацию готового строения.

Подготовительный период организации строительства – пожалуй, самый сложный и трудоемкий, поэтому остановимся на нем более подробно.
Процесс подготовки строительной площадки

Капитальное строительство административных зданий

Использование бетона, кирпичей и газосиликатных блоков является самым распространенным в России вариантом строительства промышленных объектов. За длительное время эксплуатации капитальных сооружений были выявлены все их сильные и слабые стороны.

Преимущества и недостатки

Основными достоинствами использования капитальной технологии строительства при возведении административных сооружений являются:

• Длительный срок службы капитальных объектов строительства, который может продлеваться за счет реконструкции.
• Высокий уровень пожаробезопасности, который достигается стойкостью к открытому пламени и отсутствием выделений токсичных веществ под действием высокой температуры.
• Отменная механическая прочность и несущая способность, что гарантирует возможность эксплуатации вблизи веток метрополитена, трамвайных путей и других источников повышенных вибраций.

Главными недостатками капитальных административных зданий служат:

• Длительные сроки проведения строительно-монтажных работ, связанные с высокой трудоемкостью и наличием необходимых погодных условий.
• Высокие первоначальные финансовые капитальные затраты, что обусловлено необходимостью закупки большого количества материалов, привлечения многочисленных специалистов и спецтехники.
• Отвод земельного участка под капитальные объекты выполняется только после оформления многочисленных разрешений и допусков.

Разновидности капитального строительства

Все работы по капитальному строительству условно разделяют на несколько основных типов:

• Реконструкция. Восстановление первоначальных эксплуатационных параметров или переоборудование объектов.
• Модернизация. На уже функционирующем объекте проводят комплекс мероприятий с целью улучшения его характеристик.
• Новое строительство. Комплексное строительство объекта с нуля, начиная от проектирования и заканчивая сдачей в эксплуатацию.
• Расширение. Является расширением действующих зданий и сооружений.

Этапы возведения капитальных административных зданий

Строительство административного здания капитального типа проходит в следующей последовательности:

• Подготовка ТЗ, где инвестор указывает свои основные требования.
• Разработка проекта, который включает инженерно-геодезические изыскания, расчет всех требуемых параметров, составление графических схем и чертежей, расчет сметной стоимости, подготовка других документов, необходимых для полноценного начала строительных работ.
• Установка заградительных конструкций для строительной площадки, транспортировка персонала и специальной техники к месту проведения работ, приобретение расходных стройматериалов и другие подготовительные операции.
• Монтаж фундамента в соответствии с заранее разработанной проектной документацией.
• Выполнение работ по установке межэтажных перекрытий и несущих стен.
• Установка внутренних перегородок, лестничных маршей и других конструктивных элементов для планировки пространства.
• Установка ворот, окон, люков, инженерных коммуникаций, дверей, лифтовых кабин, эскалаторов.
• Отделочные работы. 
• Настройка работы всего инженерного оборудования, регулировка его функционирования во всех возможных режимах.
• Обустройство прилегающей к объекту территории: озеленение, устройство подъездных дорог и тротуаров.
• Сдача административного здания в эксплуатацию.

Цена строительства капитальных зданий

 Стоимость капитального строительства офисного здания зависит от следующих критериев:

• Сложность архитектурной формы и размеры здания.
• Наличие ограничений по времени сдачи.
• Тип используемых материалов: бетон, кирпич, газосиликатные блоки.
• Дополнительные требования заказчика.

Цена на строительство офисного здания может колебаться в широком диапазоне, поэтому для каждого конкретного заказчика рассчитывается индивидуально. Следует учесть, что суммарная величина затрат может составлять не один миллион рублей, что сказывается на сроках возврата инвестиций.